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不動産を売却する際の4つの注意点

不動産売却時に注意すべきポイントを、手順に従って4つにまとめました。

1.不動産の種類によって変えるべき依頼先

売却したい不動産が3,000万円以下の戸建てや土地、人気マンションなどの場合は、買い手が比較的見つかりやすい傾向にあります。地域密着型の営業を得意とする地元の不動産に依頼するのがおすすめの方法であるといえます。

一方、3,000万円以上の不動産の場合、買い手が容易に見つかる可能性は低くなるため、不動産に直接買い取ってもらう方法がおすすめです。買い取ってもらう場合には、安く買い叩かれないようにするためにも、仲介業者に相談するのが得策です。仲介業者は、多数の買い取り業者が提示する査定額を比較し、最も高い査定額を出した相手を選んでくれるからです。さらに、相続や税金の処理が必要な不動産の場合、グループ内に税理士事務所を持つ不動産に依頼するのが賢明だといえるでしょう。工夫次第で多額の節税に繋がるケースがあるためです

2.不動産売却方法のコツ

不動産に対する査定額の差がなんと数百万円にものぼるケースがあります。そのため、1社だけに査定を依頼するのは、損をしてしまう可能性も。それを避けるには、「相見積もり」つまり複数の業者に見積もりを出してもらうことが重要です。

他にも需要の多い不動産の場合は、仲介業者を通さずに買い手を見つけたり、不動産が直接買い取ってもらうなど、お得かつ安心な方法もあります。査定額を少しでもアップさせたい場合、想像以上に大きな影響をおよぼすのが不動産の「見た目」です。見た目の印象を良くするためにも、査定を受ける前に、入念に掃除をしておきましょう。

3.契約書の重要性

一度成立した契約を解除するのは容易ではないので、あたり前ですが契約書の内容をきちんと把握しておくことはきわめて重要です。たとえば、簡単には発見できない欠陥(シロアリなど)が見つかった場合は、売り手側の責任(瑕疵担保責任)となります。ですから、契約書面上で、瑕疵担保責任を負う期間などに関する明記が不可欠です。そのような明記事項があるので確認しましょう。

4.不動産引き渡しに際して

期日までに所有権の移転などを遂行しましょう。期日を守れず債務不履行となってしまうと、違約金が生じる可能性もあるため注意が必要です。また、トラブルを避けるためにも、手続きを正確に行う手助けをしてくれる専門家に相談することをおすすめします。書類を正確に作成するためには司法書士、あるいは土地の境界を確認してもらいたいときは土地家屋調査士といった具合です。不動産の現状確認をするときは、買い主のみではなく不動産会社に立ち会ってもらいましょう。また、不動産のローン返済が完了していない場合は、振り込まれたお金をローン完済にあて、抵当権を抹消しておくことも忘れないよう注意しましょう。

不動産の状況によって異なる売却時の注意点

不動産売却において、注意を払うべきポイントは、その不動産の状況により異なるもの。不動産の状況を3タイプを取り上げ、それぞれの場合の注意点やアドバイスなどをまとめています。

タイプ1.相続した不動産

不動産を相続する場合は、できるだけ早めに相続登記することが大切です。相続登記を済ませることで、不動産を有効に利用することが可能になるためです。不動産の所有者がいつまでも亡くなった人のままになっていると、当然ながら不動産をどうすることもできません。相続予定者が、不動産がある場所から離れた場所に住んでいると、どうしてもメンテナンスや手入れなどをせず放置してしまい、資産価値は下がり続けるだけ。けれども固定資産税はかかってしまうため、大変もったいない状態といえます。

速やかに相続登記を済ませることで不動産を売却したり、あるいはその不動産を担保にお金を借りたり、さまざまな方法で不動産を活かせます。維持費として税金を支払い続けるだけでなく、活用するために早めに相続登記を済ませましょう。

タイプ2.ローン残債がある不動産

一般的なローンの返済方法と、新居を購入する場合のローンの返済方法を説明します。

一般的なローンの返済

ローンが残っている不動産を売却する際は、売却の代金で残っているローンを返済するのが一般的。不動産の売却代金がローンの残債額を上まわっている場合、一括返済が可能となります。「ローン残債のある抵当権つきの不動産」を購入してくれる人はほとんどいません。そのため不動産売却時にローン残債の返済をして、抵当権を抹消しておくことが大切です。

新居購入時のローン返済

返済すべきローンをかかえた状態で新居を購入するケースでは、「買い替えローン」を使用します。ローンの残高を新居の住宅ローンに上乗せするローンなのですが、借り入れ額が大きくなるため、この方法を認めるための審査が厳しくなることはどうしても避けられません。また、買い替えローンを使用する際、新居が完成している場合はローンをそのまま移行することができますが、新居が未完成の場合だと竣工するまでの間「つなぎ融資」などを利用する必要があります。

タイプ3.賃貸中の不動産

賃貸中の物件を売却する場合、自分が住んでいる住宅を売却する場合などと比較すると、クリアしなくてはならない条件が多いので注意が必要です。たとえば、その不動産が利益をきちんと生む物件であるかどうかが重要となってきます。購入額から年間の家賃収入を利回りで割ったもので計算して、低くても6パーセント台~2桁はないと、買い手が見つからない可能性が上がります。

また、管理費や修繕積立金に滞納がある場合も要注意です。滞納があると、買い手に引き継がれることになります。当然、売却する際の重要事項説明書に記載しなくてはなりません。ですから、滞納がある場合も、買い手が見つからない可能性が高くなってしまいます。

このサイトは2018年4月時点の情報を収集・調査し、まとめて掲載したものです。不動産会社のサービス内容については、各社の公式サイトでご確認ください。

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