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不動産売却でかかる税金って一体なに?

不動産売却では必ず税金というものがかかってきます。この税金の存在を知らずに不動産を売却し、実際に損をしたという人も決して少なくはないのです。そもそも、不動産売却でかかる税金って一体なに?なんて思っている人も多いはず。専門用語が多い税金の話は、頭が混乱して投げ出したくなるものです。
ここでは、不動産売却の際にかかる税金について詳しく説明していきたいと思います。

不動産売却でかかる税金は大きく分けて3種類

不動産売却でかかる税金を大きく分けると、3種類の税金が存在してきます。
「印紙税」、「譲渡所得税」、「住民税」の3種類となります。これらの税金を頭に入れて売却しないと、売れた後に思ったより現金が手元に残らないなんてことがあるのです。不動産売却したお金を元に新居購入を考えているのであれば、尚更この税金について知っておかなければ痛い目にあってしまいます。後々困ったことにならないよう、これらの税金について1つずつ解説していきたいと思います。

印紙税

不動産を売却する際、不動産売却契約書には「収入印紙」を貼ることになります。この収入印紙代は契約の金額によって変わってくるのですが、売却する価格が500万円~1億円程度の金額であれば、5,000円~30,000円程度の印紙代がかかると思っておいた方がいいでしょう。
この不動産売却契約書を、売主と買主の両方で所有する人も中にはいるかと思います。その場合には2通分の収入印紙が必要となり、両方を負担するというのが一般的であります。

譲渡所得税と住民税

先ほどの印紙税は必ずかかる税金となるのですが、譲渡所得税と住民税に関しては利益が生じた際にかかる税金となります。例えば、購入したときの金額より高く売却できたといった際にこれらの税金がかかってきます。肝心の金額になるのですが、これらの税金は様々な条件によって変わってくるので注意してみておくようにしましょう。
売却した不動産の取得費に売却した金額を加算した金額を、譲渡価格から差し引いた金額となり、「譲渡価格-(取得費+売却費用)=譲渡所得税」という計算になります。また、売却する不動産が住居用であれば、譲渡所得税から3,000万円の控除を受けることができます。

所有していた期間で税率も変わる

印紙税に関しては、売却する価格によって金額というのが決まります。しかし、譲渡所得税と住民税に関しては、所有していた期間で金額が変わってくるのです。所有していた土地やマンションが5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」となり、これらによって金額も大きく変わりますので、売却するタイミングというのもきちんと考えておかなければなりません。
この5年というのは不動産を買ってから売却までの期間を表してものではなく、売却した年の1月1日までという計算になるのです。例えば、平成22年6月に不動産を購入し、平成26年7月に売却をします。平成26年の1月1日は購入してから4年目となるため、所有期間は5年ではなく4年という計算になってしまうのです。そのため、ここでの計算で言えば平成27年1月1日を超えてやっと「長期譲渡所得」扱いとなるということです。
この計算を間違えると余計な税金を支払う羽目になりますので、売却するタイミングには十分に気をつけておくことが大事になります。

取得費には様々なものが含まれる

上記で説明した譲渡所得税は、所得費と売却費用を差し引くことができます。ちなみに、この所得費には様々なものが含まれるのでこれも頭に入れておくようにしましょう。
まず、建物や土地の購入費用と建築費用はこの所得費として含まれてきます。ここからが忘れがちになるのですが、建物や土地を購入した際に不動産会社へ支払った「仲介手数料」も所得費として含まれてくるのです。それだけではなく、「登録免許税」、「不動産取得税」、「印紙税」などの税金も、この取得費として認められているのです。
土地だけは事前に所有していたという人に関しては、「測量費」や「造成費用」も所得費として認められますし、家も事前に所有していたなら「解体費用」なども所得費として認められてくるのです。
さらに、一戸建てやマンションなど建物自体を購入した場合、時間が経てば劣化していき価値が下がってくるのが一般的です。そういった場合は、所得費の合計金額から「減価償却費相当額」を差し引く必要が出てきます。

不動産会社に支払う仲介手数料

ここまでは不動産売却の際にかかる税金について説明しましたが、ここから不動産会社に支払う仲介手数料があるということも忘れてはいけません。不動産を売却する際、不動産会社が間に入って取引するのが一般的です。スムーズに売却を進めるためには不動産会社の存在はとても大きいのです。

仲介手数料の計算方法

不動産会社に支払う仲介手数料なのですが、実際は上限額というのが法律で設定されているのです。

  • 不動産の売買価格が200万円以下の場合→手数料の上限は5%
  • 不動産の売買価格が200万円~400万円以下の場合→手数料の上限は4%+2万円
  • 不動産の売買価格が400万円以上の場合→手数料の上限は3%+6万円

これが仲介手数料の計算方法となります。
例えば、4,000万円のマンションを売却した場合の仲介手数料は、「4,000万円×3%+6万円=126万円(税別)」が上限額となってきます。あくまでもこれが上限額というだけで、不動産会社によっては半額の63万円で済むこともあれば、0円で済むということも決してなくはないのです。

仲介手数料を支払うタイミング

不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングなのですが、これは契約している不動産会社によって変わってきます。一般的には売買契約が成立されたときに半分、そして不動産の引き渡しの際に残りの半分を支払うというのが多いかと思います。仲介手数料に関しては最後にしたいという人も中にはいるでしょう。こういった仲介手数料の支払うタイミングに関しましては、トラブルを避けるためにも不動産会社と契約する際にしっかりと確認を取るようになければなりません。

仲介手数料の計算で注意しなければならないこと

仲介手数料の算出には消費税が含まれない売買価格でありますので、この消費税の存在というのを忘れてはいけません。この消費税を忘れたことで予定よりも出費が多くなってくるということが起きてしまうからです。
それと、土地には消費税が一切かからないということも注意点に一つとして挙げられます。土地には一切の消費税がかかりませんので、仲介手数料に消費税が含まれていないかのチェックだけは確実にしておかなければなりません。

このサイトは2018年4月時点の情報を収集・調査し、まとめて掲載したものです。不動産会社のサービス内容については、各社の公式サイトでご確認ください。

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